白蟻与買房

張哲瑞

八十年代初，徐教授在南京大學畢業后，來美國深造。歷經十年寒窗，他終于獲得電子工程博士學位，并在密西西比州一家大學謀得教職。

1997年，徐教授在他工作的大學獲得終身教職，成了名符其實的教授。徐教授不但事業有成，而且家庭美滿。妻子善良賢惠，生有兩儿一女，個個聰明伶俐。夫妻二人唯一不太滿意的是當時居住的房子。那幢房子是徐教授剛來這所學校做助理教授時購買的，現在五口人居住，不免有些擁擠。所以，在徐教授獲得終身教職后，夫妻二人便商量購買一幢四臥室的大房子。
經過兩個多月的尋找，徐教授夫婦最后看中了一處兩層樓房。雖然這幢房子已有二十年房齡，但從內部結构到外部環境都屬上乘。房子是磚木結构，有四個臥室，兩個半浴室，外面花草蔥蘢，綠樹掩映。房子處于白領居住區，環境安全，校區理想，而且房主出价也算合理。徐太太第一次來看房子，就喜歡上了。這幢房子的賣主是瓊斯夫婦。

徐教授夫婦是對細心人，在決定購買以前，曾經几次來檢查房子。他們曾經在電視上看到，本州有些房子受白蟻侵害的報導。白蟻生命力極強，以木頭為食物，不斷吞噬，直到把整座房子的木結构吃空。而且，房子一旦受到白蟻侵害，便很難根除。每隔几年便需要興師動眾，滅殺一次。所以，不管多么值錢的房子，一受到白蟻侵害便會急劇貶值。

在一次看房子的時候，徐太太發現客廳和臥室的牆上有些修補過的小洞。她便問瓊斯先生，這是不是白蟻所致。瓊斯先生解釋說，那是有一次廚房漏水造成的，但是，漏水的問題早已經解決了。徐教授夫婦對這种解釋半信半疑，便要求瓊斯雇檢查員檢查，并提供這幢房子沒有白蟻的檢查報告。瓊斯先生答應了徐教授夫婦的要求，雇了一名檢查員，并出具了一份檢查員簽字的報告。這份報告稱，沒有明顯跡象表明這幢房子曾經遭受白蟻侵害。

毫無疑問，這幢房子曾經害過白蟻。而且种种跡象表明，尚有存活的白蟻在里面活動。徐教授夫婦大有受騙上當的感覺。房子的价值大跌不說，要修好被白蟻蛀坏的部分至少需要四五万美元。更糟糕的是，這座曾經令他們十分滿意的房子，現在他們一進來便禁不住毛骨悚然。自然，徐教授夫婦要找瓊斯問話。但瓊斯把責任推得一干二淨，說房子已經賣出去，不管新房主在房子里面發現了什么都已經与他不相干。

徐教授夫婦無奈，只好雇律師打官司。律師調查發現，這幢房子在過去二十年中曾經有過三次殺白蟻的記錄。調查結果堅定了徐教授夫婦狀告瓊斯的決心。不久，徐教授夫婦把瓊斯告上法庭，要求瓊斯賠償他們在這次購房交易中的損失。
徐教授夫婦訴瓊斯的理由是，瓊斯向他們隱瞞房子害白蟻的情況，而這一情況令房子急劇貶值，給他們造成了巨額損失。瓊斯先生爭辯道，雖然白蟻令房子貶值，但他不應為此負責，因為他作為賣主沒有責任向買主公開白蟻的情況。這樣，法庭辯論就集中在瓊斯到底有沒有責任向徐教授公開房子害白蟻的情況。

美國各州的普通法均規定，在涉及欺詐的情況下簽定的合同屬于無效合同。但是，對于原告而言，在許多情況下證明欺詐并不是件容易的事。關于在民事案件中构成欺詐的因素，作者將另著文解釋，在此不作長篇大論。在徐教授訴瓊斯案中，雖然法庭承認的事實不足以构成欺詐，但足以构成隱瞞。按照密西西比州的普通法，房子的賣主有責任向買主公開實質性的事實。換言之，在涉及隱瞞的情況下簽定的購房合同，只有在賣主向買主隱瞞了實質性事實時，法庭才有可能令賣主賠償損失。所以，要回答瓊斯是否有責任向徐教授公開白蟻的情況，法庭必須先确定這幢房子害白蟻的情況是否屬于"實質性事實"。

由此，法庭判決瓊斯有責任向徐教授夫婦公開房子鬧白蟻的情況。瓊斯向徐教授隱瞞白蟻情況，等于沒有履行自己的責任。所以，瓊斯必須賠償因隱瞞而給徐教授造成的損失。最后，此案以瓊斯同意向徐教授夫婦退還三分之一的購房款而告終。

(10/20/03)